LEGALITAS HAK GUNA BANGUNAN DI ATAS JALAN FASILITAS UMUM

OPINI HUKUM
LEGALITAS HAK GUNA BANGUNAN DI ATAS JALAN FASILITAS UMUM

1. Latar Belakang
   Jalan merupakan bagian dari fasilitas umum yang memiliki fungsi strategis sebagai prasarana transportasi, penghubung antarwilayah, serta sarana pelayanan publik. Dalam praktik pembangunan perkotaan, kerap muncul persoalan hukum terkait pemanfaatan ruang di atas atau di sekitar jalan, termasuk pendirian bangunan yang diklaim memiliki Hak Guna Bangunan (HGB) di atas tanah yang secara faktual digunakan sebagai jalan umum.
   Permasalahan ini menimbulkan konflik kepentingan antara hak keperdataan pemegang HGB dengan kepentingan publik atas keberadaan jalan sebagai fasilitas umum. Tidak jarang, legitimasi administrasi berupa sertifikat HGB dijadikan dasar pembenaran pemanfaatan tanah, meskipun secara substansi tanah tersebut telah diperuntukkan bagi kepentingan umum. Oleh karena itu, diperlukan analisis hukum untuk menilai apakah HGB di atas jalan fasilitas umum memiliki legalitas yang sah menurut peraturan perundang-undangan.
2. Dasar Hukum
   1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
   2. Undang-Undang Nomor 38 Tahun 2004 tentang Jalan
   3. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
   4. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
   5. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2006 tentang Jalan
   6. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021
   7. Asas kepentingan umum, fungsi sosial hak atas tanah, dan kepastian hukum
3. Kedudukan Jalan sebagai Fasilitas Umum
   Menurut Pasal 1 angka 4 UU Jalan, jalan adalah prasarana transportasi darat yang diperuntukkan bagi lalu lintas umum. Tanah yang digunakan untuk jalan memiliki status sebagai tanah untuk kepentingan umum, yang penguasaannya berada pada negara atau pemerintah daerah sesuai kewenangannya.
   Dalam perspektif hukum agraria, tanah untuk fasilitas umum tunduk pada asas fungsi sosial hak atas tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 6 UUPA. Artinya, tanah tidak dapat digunakan semata-mata untuk kepentingan pribadi apabila bertentangan dengan kepentingan masyarakat luas.
   Dengan demikian, tanah yang telah ditetapkan dan digunakan sebagai jalan umum secara hukum tidak dapat diperlakukan sebagai objek hak privat biasa.
4. Legalitas Hak Guna Bangunan di Atas Jalan Fasilitas Umum
   Hak Guna Bangunan menurut Pasal 35 UUPA adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu tertentu. Namun, pemberian HGB mensyaratkan bahwa tanah tersebut bukan tanah yang diperuntukkan bagi kepentingan umum.
   Pasal 42 PP 18 Tahun 2021 secara implisit menegaskan bahwa hak atas tanah tidak dapat diberikan atas tanah yang digunakan untuk prasarana umum, kecuali dalam bentuk Hak Pengelolaan (HPL) atau skema pemanfaatan terbatas yang tidak menghilangkan fungsi utama fasilitas umum.
   Oleh karena itu:
   • HGB tidak dapat diberikan secara sah di atas jalan fasilitas umum
   • Penerbitan HGB di atas jalan bertentangan dengan hukum agraria, hukum penataan ruang, dan hukum administrasi negara
   Jika terdapat bangunan di atas atau melintang di atas jalan (misalnya skybridge, terowongan, atau bangunan utilitas), maka penggunaan tersebut bukan HGB murni, melainkan izin pemanfaatan ruang yang bersifat terbatas dan tidak menghilangkan fungsi jalan.
5. Akibat Hukum HGB yang Terbit di Atas Jalan Fasilitas Umum
   Apabila HGB terlanjur terbit di atas tanah yang secara faktual dan yuridis merupakan jalan fasilitas umum, maka timbul beberapa akibat hukum:
   1. Cacat Administratif
      Sertifikat HGB tersebut dapat dinyatakan cacat hukum karena bertentangan dengan peraturan perundang-undangan.
   2. Dapat Dibatalkan atau Dinyatakan Batal Demi Hukum
      Berdasarkan hukum administrasi, keputusan pemberian hak yang bertentangan dengan kepentingan umum dapat dibatalkan melalui:
      • Gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN), atau
      • Pembatalan oleh pejabat berwenang (ATR/BPN)
   3. Tidak Menghapus Fungsi Jalan
      Keberadaan sertifikat HGB tidak serta-merta menghilangkan status tanah sebagai jalan umum.
   4. Potensi Tanggung Jawab Negara
      Apabila penerbitan HGB menimbulkan kerugian, dapat muncul tuntutan ganti rugi akibat kelalaian administrasi.
6. Analisis dan Opini Hukum
   Menurut penulis, penerbitan Hak Guna Bangunan di atas jalan fasilitas umum merupakan perbuatan yang tidak memiliki legitimasi hukum, meskipun secara formal telah diterbitkan sertifikat. Kepastian hukum dalam pertanahan tidak hanya bertumpu pada keberadaan sertifikat, tetapi juga pada kesesuaian peruntukan ruang dan fungsi sosial tanah.
   Negara tidak boleh mengkomersialkan atau mengalihkan tanah fasilitas umum melalui skema hak privat yang