OPINI HUKUM
BATALNYA LELANG KARENA OBJEK LELANG DIJUAL DI BAWAH NILAI PASAR
I. Latar Belakang
Lelang sebagai salah satu mekanisme penjualan aset negara, aset hasil eksekusi, maupun agunan kredit bank harus menjunjung asas kepastian hukum, keterbukaan, serta perlindungan bagi pihak yang berkepentingan. Namun dalam praktik, sering timbul persoalan ketika objek lelang dijual jauh di bawah nilai pasar (under value) sehingga menimbulkan kerugian bagi debitur, kreditur, pemilik barang, maupun negara.
Penjualan aset di bawah nilai pasar dapat menimbulkan dugaan maladministrasi, perbuatan melawan hukum oleh penguasa (onrechtmatige overheidsdaad), bahkan berpotensi menjadi indikasi tindak pidana korupsi apabila menyebabkan kerugian negara. Oleh karena itu, penting dianalisis apakah lelang dapat dibatalkan apabila harga lelang tidak mencerminkan nilai pasar yang wajar.
II. Dasar Hukum
1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)
• Pasal 1320: sahnya perjanjian (syarat objektif dan subjektif).
• Pasal 1338: asas pacta sunt servanda.
• Pasal 1446–1456: pembatalan perjanjian.
2. Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 213/PMK.06/2020
tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
• Mengatur nilai limit, penetapan harga, dan kewajiban penilai independen.
3. PMK No. 27/PMK.06/2016
tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang Komulatif.
• Mengatur kewajiban penetapan nilai limit berdasarkan penilaian yang wajar.
4. Putusan MA dan Yurisprudensi
• Putusan MA No. 491 K/Sip/1973: lelang dapat dibatalkan bila terdapat cacat prosedur.
• Putusan MA No. 2304 K/PDT/2017: lelang batal apabila nilai limit dibuat tidak wajar dan merugikan pihak.
5. Peraturan OJK dan UU Perbankan
• Mengatur kewajiban perlindungan debitur dan prinsip kehati-hatian dalam eksekusi agunan.
III. Analisis Hukum
- Kedudukan Nilai Pasar sebagai Dasar Penetapan Nilai Limit
PMK mewajibkan bahwa nilai limit harus berdasarkan laporan penilaian oleh penilai independen. Jika nilai limit jauh di bawah nilai pasar tanpa laporan appraisal yang sah, maka:
• prosedur penetapan nilai limit cacat hukum,
• lelang berpotensi merugikan pemilik barang atau debitur,
• terdapat dasar kuat untuk mengajukan pembatalan. - Lelang yang Menyimpang dari Prinsip Fair Value
Lelang yang menjual aset secara “under value” dapat digolongkan sebagai:
• penyalahgunaan wewenang (Pasal 17 UU Administrasi Pemerintahan),
• perbuatan melawan hukum oleh pemerintah,
• potensi gratifikasi/kesepakatan tidak wajar (apabila merugikan negara).
MA dalam berbagai putusan menegaskan bahwa harga yang tidak wajar adalah cacat substantif, bukan sekadar cacat administratif. - Pembatalan Lelang Menurut Hukum Perdata
Lelang dapat dibatalkan apabila terdapat:
• cacat kehendak (dwaling, bedrog),
• cacat prosedur (melanggar PMK),
• objek tidak memenuhi syarat,
• kerugian yang timbul akibat proses tidak transparan.
Jika nilai limit ditetapkan terlalu rendah tanpa penilaian profesional, maka lelang dapat digugat ke Pengadilan Negeri melalui:
• gugatan perbuatan melawan hukum,
• gugatan pembatalan lelang,
• permohonan penundaan risalah lelang.
- Hak Debitur dan Pihak Berkepentingan
Debitur sebagai pemilik barang berhak:
• mempersoalkan nilai limit yang tidak wajar,
• mengajukan keberatan kepada KPKNL,
• menggugat pembatalan lelang di pengadilan.
MA dalam putusan No. 302 K/PDT/2019 menyatakan bahwa lelang dapat batal demi hukum bila nilai limit tidak didasarkan pada appraisal yang objektif.
- Kedudukan Pembeli Lelang
Pembeli lelang pada prinsipnya dilindungi bila membeli dengan itikad baik, namun perlindungan ini gugur apabila:
• lelang terbukti cacat hukum,
• nilai limit dibuat tidak sah atau tidak wajar.
Risalah Lelang memang bersifat akta otentik, tetapi tidak menghapus cacat prosedur yang terjadi sebelum lelang.
IV. Kesimpulan
1. Lelang dapat dibatalkan apabila objek lelang dijual jauh di bawah nilai pasar karena melanggar prosedur penetapan nilai limit menurut PMK dan asas kepatutan.
2. Penetapan nilai limit di bawah harga wajar tanpa appraisal adalah cacat administratif dan substantif, sehingga memenuhi syarat pembatalan menurut KUHPerdata.
3. Debitur atau pihak yang berkepentingan berhak menggugat pembatalan lelang melalui Pengadilan Negeri.
4. Pejabat lelang dan kreditur dapat dikenai sanksi administratif, bahkan pidana apabila kerugian negara/kerugian pihak lain dapat dibuktikan.
5. Pembeli lelang beritikad baik tetap dapat kehilangan haknya apabila cacat lelang terbukti substantif.