OPINI HUKUM
JUAL BELI BATAL DEMI HUKUM: DASAR PENCABUTAN HAK ATAS TANAH
I. Latar Belakang
Tanah merupakan salah satu objek hukum yang memiliki nilai strategis, baik secara sosial, ekonomi, maupun politik. Dalam praktiknya, hubungan hukum atas tanah sering menimbulkan persoalan kompleks, terutama ketika peralihan hak seperti jual beli tidak sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.
Salah satu isu yang sering muncul ialah jual beli tanah yang dilakukan tanpa memenuhi syarat sahnya perjanjian atau tanpa dasar hukum yang benar, seperti tidak adanya izin pemindahan hak, tidak dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), atau objek tanah yang ternyata berstatus sengketa maupun haknya telah hapus. Dalam kondisi demikian, perbuatan jual beli tersebut dinyatakan batal demi hukum, dan konsekuensinya dapat berujung pada pencabutan atau penghapusan hak atas tanah yang bersangkutan.
Fenomena ini semakin relevan di tengah meningkatnya praktik jual beli tanah yang tidak tercatat secara resmi, baik karena kelalaian administratif maupun adanya niat untuk menghindari pajak dan biaya hukum.
Pengertian dan Konsep “Batal Demi Hukum”
Secara yuridis, istilah batal demi hukum (null and void by operation of law) berarti suatu perbuatan hukum dianggap tidak pernah ada sejak semula, karena bertentangan dengan syarat sah perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer).
Pasal tersebut mensyaratkan empat unsur sahnya perjanjian, yaitu:
1. Kesepakatan para pihak;
2. Kecakapan untuk membuat perjanjian;
3. Suatu hal tertentu; dan
4. Suatu sebab yang halal.
Apabila salah satu dari unsur tersebut tidak terpenuhi terutama unsur causa yang halal maka perjanjian dinyatakan batal demi hukum. Dalam konteks jual beli tanah, batal demi hukum sering terjadi karena objek perjanjian (tanah) bukan milik penjual, tidak memiliki hak yang sah, atau tanah tersebut berada di atas hak yang telah dicabut atau dihapus oleh negara.
II. Dasar Hukum Pencabutan Hak Atas Tanah
Pencabutan hak atas tanah diatur secara tegas dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), khususnya Pasal 18, yang menyatakan:
“Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan undang-undang.”
Ketentuan pelaksanaan lebih lanjut diatur dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, serta Peraturan Pemerintah Nomor 20 Tahun 2021 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Terlantar.
Selain karena kepentingan umum, hak atas tanah juga dapat berakhir karena sebab-sebab hukum, antara lain:
Hapusnya jangka waktu hak;
Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang hak;
Dicabut oleh negara;
Tanah diterlantarkan; atau
Putusan pengadilan yang menyatakan batal demi hukum.
Dalam konteks ini, putusan jual beli batal demi hukum dapat menjadi dasar pencabutan hak apabila terbukti bahwa transaksi dilakukan atas dasar yang tidak sah atau melanggar ketentuan perundang-undangan agraria.
Hubungan antara Pembatalan Perjanjian dan Pencabutan Hak
Ketika perjanjian jual beli tanah dinyatakan batal demi hukum, maka status tanah kembali pada keadaan semula, yaitu dikuasai oleh negara atau pemilik awal yang sah sebelum perbuatan hukum terjadi. Jika objek tanah tersebut telah tercatat atas nama pihak yang membeli dengan cara tidak sah, maka pemerintah, melalui Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), berwenang melakukan pencabutan sertifikat dan penghapusan hak atas tanah tersebut.
Tindakan administratif ini sejalan dengan prinsip negara sebagai pemegang hak menguasai sebagaimana diatur dalam Pasal 2 UUPA, di mana negara memiliki wewenang untuk:
1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, dan pemeliharaan tanah;
2. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang dengan tanah;
3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang dan perbuatan hukum yang berhubungan dengan tanah.
Dengan demikian, pembatalan jual beli bukan hanya urusan perdata antara penjual dan pembeli, tetapi juga dapat berimplikasi pada tindakan administratif oleh negara untuk menegakkan tertib hukum pertanahan.
III. Implikasi Hukum
Apabila suatu jual beli tanah terbukti batal demi hukum, maka:
1. Hak atas tanah dianggap tidak pernah beralih kepada pihak pembeli;
2. Sertifikat hak atas tanah dapat dibatalkan oleh Kepala Kantor Pertanahan berdasarkan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap;
3. Negara dapat mencabut hak dan menguasai kembali tanah tersebut untuk didistribusikan sesuai kebijakan agraria nasional;
4. Pihak yang melakukan transaksi ilegal dapat dikenakan sanksi pidana, jika terbukti melanggar ketentuan dalam Pasal 385 KUHP tentang penyerobotan tanah atau perbuatan curang dalam peralihan hak.
IV. Penutup
Prinsip jual beli batal demi hukum dalam konteks agraria bukan hanya bentuk perlindungan terhadap kepastian hukum pemilik tanah, tetapi juga mekanisme negara untuk menjaga tertib administrasi dan keadilan sosial.
Ke depan, pemerintah perlu memperketat pengawasan terhadap transaksi pertanahan yang tidak dilakukan melalui PPAT atau tanpa verifikasi data kepemilikan yang sah. Sementara itu, masyarakat diharapkan lebih berhati-hati dalam melakukan transaksi jual beli tanah agar tidak terjerat perbuatan hukum yang batal sejak semula dan berujung pada pencabutan hak oleh negara.