OPINI HUKUM
TERSANDERA DI TANAH SENDIRI KETIKA SHM WARGA BERHADAPAN
DENGAN ZONA MERAH
A. Latar Belakang
Tanah bukan sekadar benda yang memiliki nilai ekonomi. Bagi masyarakat, tanah
merupakan tempat tinggal, sumber penghidupan, aset keluarga, sekaligus bentuk kepastian atas
kehidupan yang akan diwariskan kepada generasi berikutnya. Karena itu, ketika seseorang
telah memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM) atas sebidang tanah, sertifikat tersebut bukan hanya
selembar dokumen administratif, tetapi merupakan instrumen penting yang memberikan
kepastian mengenai hak atas tanah. Persoalan menjadi sangat serius ketika tanah yang selama
ini dikuasai dan telah bersertifikat kemudian masuk dalam kawasan yang disebut “Zona
Merah”, sementara status tanah tersebut dikaitkan dengan aset negara yang dikelola melalui
Pertamina. Kondisi demikian terjadi di Kota Jambi dan telah menimbulkan persoalan kepastian
hukum bagi ribuan warga.
Polemik Zona Merah di Kota Jambi setidaknya mencakup tujuh kelurahan, yaitu Kenali
Asam, Kenali Asam Bawah, Kenali Asam Atas, Paal Lima, Suka Karya, Simpang III Sipin,
dan Mayang Mangurai. BPN Kota Jambi menyebut terdapat sekitar 5.506 bidang sertifikat
milik pihak ketiga yang terindikasi berada di atas lahan eks Pertamina. Persoalan tersebut
kemudian berdampak pada status sertifikat warga dan layanan pertanahan terhadap bidangbidang yang dipersoalkan.
Persoalan ini bukan perkara sederhana mengenai siapa yang menguasai tanah secara
fisik. Di satu sisi, terdapat masyarakat yang telah memegang SHM dan selama bertahun-tahun
menganggap tanah tersebut sebagai haknya. Di sisi lain, pemerintah menyatakan terdapat
bidang tanah yang berkaitan dengan Barang Milik Negara (BMN) dan tercatat sebagai aset
negara. BPN Kota Jambi pada Januari 2026 menjelaskan bahwa sejumlah bidang tersebut telah
dinyatakan sebagai aset negara melalui keputusan Menteri Keuangan, sehingga layanan
pertanahan terhadap tanah yang berstatus demikian dihentikan sementara sampai terdapat
kebijakan lebih lanjut dari pemerintah pusat.
Bagaimana mungkin sebuah bidang tanah dapat memiliki SHM atas nama masyarakat,
tetapi kemudian pada tahap berikutnya muncul persoalan bahwa tanah tersebut berada di atas
atau berkaitan dengan aset negara? Pertanyaan tersebut tidak dapat dijawab hanya dengan
mengatakan bahwa warga memiliki sertifikat, tetapi juga tidak dapat diselesaikan hanya
dengan mengatakan bahwa tanah tersebut merupakan aset negara. Masing-masing klaim harus
diperiksa berdasarkan asal-usul tanah, riwayat penguasaan, dokumen pertanahan, proses
penerbitan sertifikat, pencatatan aset negara, serta dasar hukum yang digunakan oleh masingmasing pihak.
Dampak persoalan tersebut dirasakan langsung oleh masyarakat. Sekitar 5.506 bidang
tanah bersertifikat terdampak status blokir dan tersebar di tujuh kelurahan dengan luas sekitar
300 hektare. DPRD Kota Jambi menyebut masyarakat mengalami kesulitan dalam berbagai
urusan pertanahan, mulai dari balik nama sertifikat, pemecahan bidang, transaksi jual beli,
hingga pengajuan kredit ke perbankan. Dengan demikian, persoalan ini bukan hanya
menyangkut status administratif sertifikat, tetapi telah berpengaruh terhadap kemampuan
warga menggunakan tanahnya dalam aktivitas ekonomi dan kehidupan sehari-hari.
Sertifikat tanah pada dasarnya diterbitkan oleh negara melalui lembaga pertanahan.
Ketika kemudian pemegang sertifikat menghadapi pembatasan karena adanya persoalan
mengenai status tanah tersebut, masyarakat tentu berhak memperoleh penjelasan: apa dasar
hukumnya, sejak kapan status tersebut diberlakukan, siapa yang menetapkannya, bagaimana
prosedurnya, dan apa jalan keluar bagi pemegang sertifikat yang merasa memperoleh haknya
secara sah. BPN Kota Jambi sendiri pada Januari 2026 menyatakan terdapat surat dari
Kementerian Keuangan melalui DJKN yang menjadi dasar tindak lanjut, sementara warga
menyampaikan bahwa mereka tidak memperoleh pemberitahuan mengenai pemblokiran dan
baru mengetahui persoalan tersebut ketika melakukan pengurusan administrasi tertentu.
Pernyataan mengenai tidak adanya pemberitahuan tersebut merupakan klaim dari perwakilan
warga yang tentu perlu diverifikasi dalam proses penyelesaian.
Setiap bidang harus diperiksa secara individual. Tanah yang berada di luar objek yang
benar-benar menjadi aset negara tentu perlu diperlakukan berbeda dengan tanah yang
berdasarkan hasil verifikasi memang berada pada lokasi yang memiliki fungsi atau kepentingan
tertentu bagi negara. Demikian pula, pemegang SHM yang memperoleh hak melalui prosedur
resmi tidak seharusnya secara otomatis diposisikan sebagai pihak yang bersalah hanya karena
kemudian ditemukan persoalan administrasi atau sejarah penguasaan tanah. Warga bukan
sedang mengatakan bahwa mereka memiliki kekuasaan absolut atas tanah hanya karena
memegang sertifikat. Namun, ketika sertifikat yang menjadi dasar kepemilikan mereka tidak
dapat digunakan secara normal akibat status blokir, sementara proses penyelesaian berlangsung
dalam waktu yang panjang, muncul keadaan ketidakpastian yang nyata. Warga dapat memiliki
sertifikat secara formal, tetapi pada saat yang sama mengalami keterbatasan dalam
memanfaatkan hak tersebut secara ekonomi dan administratif.
B. Dasar Hukum
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
(UUPA)
UUPA menjadi dasar utama mengenai hak atas tanah di Indonesia. Pasal 20 ayat
(1) menegaskan bahwa Hak Milik merupakan hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh
yang dapat dipunyai orang atas tanah. Sementara itu, Pasal 19mengamanatkan
pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum, termasuk penerbitan surat tanda
bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. - Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 18 Tahun 2021.
Ketentuan ini penting karena mengatur sistem pendaftaran tanah dan kedudukan
sertifikat. Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997menyatakan bahwa sertifikat merupakan
surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai
data fisik dan data yuridis sepanjang sesuai dengan data dalam surat ukur dan
buku tanah. Artinya, keberadaan SHM memberikan dasar kepastian hukum bagi
pemegangnya, meskipun dalam kondisi tertentu status tanah tetap dapat
dipersoalkan melalui mekanisme hukum yang tersedia. PP 24/1997 sendiri telah
diubah oleh PP 18/2021. - Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan
Undang-undang ini relevan untuk membahas batas kewenangan pemerintah ketika
mengambil keputusan atau melakukan tindakan administrasi terhadap warga. Dalam
konteks Zona Merah, aturan ini dapat menjadi dasar untuk melihat apakah tindakan
administrasi seperti pemblokiran layanan pertanahan dilakukan berdasarkan
kewenangan yang sah, prosedur yang benar, serta memberikan perlindungan terhadap
hak masyarakat. PP 18/2021 dan regulasi pertanahan lainnya juga menempatkan
kegiatan pendaftaran tanah sebagai bagian dari administrasi pertanahan yang harus
diselenggarakan berdasarkan ketentuan hukum.
C. Analisis
Polemik Zona Merah di Kota Jambi pada dasarnya bukan sekadar persoalan antara
warga dengan Pertamina. Persoalan ini menyentuh pertanyaan yang lebih mendasar
mengenai kepastian hukum atas tanah, kekuatan Sertifikat Hak Milik (SHM), kewenangan
negara dalam mengamankan aset, serta tanggung jawab pemerintah ketika terjadi tumpang
tindih data atau klaim atas tanah. Saat ini, sekitar 5.506 bidang sertifikat warga di tujuh
kelurahan dilaporkan terdampak pemblokiran dan menimbulkan kesulitan dalam transaksi,
balik nama, pemecahan sertifikat, hingga penggunaan sertifikat sebagai agunan.
Secara hukum, keberadaan SHM tidak dapat dipandang sebagai sesuatu yang tidak
mempunyai nilai pembuktian. UUPA menempatkan Hak Milik sebagai salah satu hak atas
tanah yang mempunyai kedudukan kuat, sedangkan sistem pendaftaran tanah dibuat justru
untuk memberikan jaminan kepastian hukum kepada pemegang hak. Karena itu, ketika
seseorang telah memegang SHM yang diterbitkan melalui administrasi pertanahan negara,
muncul kepentingan hukum yang wajar untuk mengetahui bahwa hak tersebut dapat digunakan
dan dipertahankan secara hukum. Namun, perlu ditegaskan bahwa SHM bukan berarti tidak
mungkin dipersoalkan. Sertifikat merupakan alat bukti yang kuat, bukan bukti yang secara
mutlak menutup kemungkinan adanya koreksi atau sengketa apabila kemudian terbukti
terdapat cacat administrasi, tumpang tindih hak, atau dasar penerbitan yang bermasalah.
BPN Kota Jambi menyatakan bahwa bidang-bidang yang dipersoalkan berkaitan
dengan tanah yang telah dinyatakan sebagai aset negara melalui Keputusan Menteri Keuangan,
sehingga masuk dalam kategori Barang Milik Negara (BMN). BPN kemudian menghentikan
sementara layanan pertanahan terhadap bidang tersebut sampai terdapat kebijakan lebih lanjut
dari pemerintah pusat. BPN juga menyebut terdapat indikasi 5.506 sertifikat pihak ketiga yang
diduga terbit di atas lahan eks Pertamina.
Pernyataan tersebut menunjukkan bahwa terdapat dua lapisan persoalan yang harus
dipisahkan. Lapisan pertama adalah apakah tanah tertentu memang secara sah merupakan aset
negara. Lapisan kedua adalah bagaimana kedudukan SHM warga yang telah terbit pada bidang
tanah tersebut. Jangan sampai dua persoalan tersebut langsung disatukan sehingga keberadaan
aset negara dianggap otomatis menghapus hak warga, atau sebaliknya keberadaan SHM
dianggap otomatis membuktikan bahwa klaim aset negara tidak benar. Keduanya harus
diverifikasi berdasarkan riwayat tanah, alas hak, data pendaftaran tanah, dokumen aset negara,
batas bidang, serta dasar penerbitan masing-masing dokumen.
Masalah berikutnya adalah pemblokiran. Blokir secara hukum bukanlah istilah yang
dapat digunakan tanpa batas. Permen ATR/Kepala BPN Nomor 13 Tahun 2017 secara khusus
mengatur tata cara blokir dan sita. Dalam aturan tersebut, pencatatan blokir dilakukan pada
buku tanah dan surat ukur serta harus disahkan oleh pejabat yang berwenang. Setelah
pencatatan dilakukan, terdapat mekanisme pemberitahuan kepada pihak-pihak yang
bersangkutan. Untuk blokir yang diajukan perorangan atau badan hukum, jangka waktunya
pada dasarnya 30 hari kalender dan dapat diperpanjang berdasarkan perintah pengadilan.
Pemblokiran tidak boleh dipahami sebagai tindakan administratif yang membuat hak
warga hilang begitu saja. Blokir pada prinsipnya merupakan tindakan administratif untuk
mencegah terjadinya perubahan atau peralihan data pertanahan selama terdapat persoalan
tertentu yang perlu diselesaikan. Maka, yang harus ditanyakan dalam kasus Zona Merah bukan
hanya “mengapa sertifikat diblokir?”, tetapi juga apa dasar hukum spesifik pemblokiran
tersebut, siapa yang meminta atau menetapkannya, objek mana yang benar-benar terkena, apa
jangka waktunya, dan bagaimana mekanisme pembukaan blokirnya.
Dalam kondisi seperti ini, prinsip kepastian hukum dan kecermatan administrasi
pemerintahan menjadi sangat penting. UU Administrasi Pemerintahan mewajibkan
penyelenggaraan pemerintahan memperhatikan AUPB, termasuk asas kepastian hukum dan
asas kecermatan. Asas kecermatan menghendaki keputusan atau tindakan pemerintahan
didasarkan pada informasi dan dokumen yang lengkap sehingga legalitas tindakan tersebut
dapat dipertanggungjawabkan.
Apabila negara melakukan pembatasan terhadap penggunaan suatu SHM karena
terdapat dugaan tumpang tindih dengan aset negara, pemerintah seharusnya dapat menjelaskan
dasar, objek, alasan, prosedur, dan mekanisme penyelesaiannya. Jangan sampai warga hanya
mengetahui bahwa sertifikatnya bermasalah ketika mereka hendak menjual tanah, melakukan
balik nama, memecah bidang, atau mengajukan kredit. Dalam pemberitaan Januari 2026,
perwakilan warga memang menyatakan bahwa mereka baru mengetahui pemblokiran ketika
melakukan pengurusan tertentu, pernyataan tersebut merupakan klaim warga yang perlu
diverifikasi oleh instansi terkait.
Siapa yang harus menanggung akibat apabila ternyata terjadi kesalahan administratif
pada masa lalu. Ini merupakan pertanyaan yang menurut saya sangat penting untuk opini ini.
Apabila masyarakat memperoleh SHM melalui proses resmi dan kemudian bertahun-tahun
kemudian muncul persoalan bahwa tanah tersebut ternyata berkaitan dengan aset negara,
masyarakat tidak tepat langsung diposisikan sebagai pihak yang melakukan kesalahan. Harus
ditelusuri bagaimana sertifikat tersebut diterbitkan, siapa yang mengajukan, data apa yang
digunakan, bagaimana proses pemeriksaannya, dan apakah pada saat penerbitan sertifikat
sudah terdapat data mengenai aset negara tersebut.
D. Kesimpulan dan Opini
Persoalan yang paling mendesak bukan semata-mata mempertahankan atau membuka
blokir ribuan sertifikat, tetapi memberikan kepastian hukum kepada pemilik masing-masing
bidang tanah. Pemblokiran dapat menjadi instrumen administratif untuk mencegah perubahan
data ketika terdapat persoalan hukum, tetapi tidak semestinya berubah menjadi keadaan yang
tidak memiliki batas waktu dan tidak memberikan kejelasan kepada masyarakat. Warga perlu
mengetahui secara transparan mengapa tanahnya diblokir, apa dasar hukumnya, siapa yang
menetapkan, apa objek yang sebenarnya bermasalah, serta bagaimana mekanisme untuk
mengajukan keberatan atau memperoleh penyelesaian.
Negara tentu memiliki kewajiban menjaga aset yang benar-benar merupakan milik
negara, terlebih apabila tanah tersebut berkaitan dengan kepentingan keselamatan publik
seperti keberadaan jaringan pipa. Namun, pada saat yang sama, negara juga mempunyai
tanggung jawab terhadap warga yang memegang SHM dan memperoleh hak tersebut melalui
mekanisme administrasi pertanahan. Apabila kemudian ditemukan adanya tumpang tindih atau
kesalahan administrasi, masyarakat tidak seharusnya menjadi satu-satunya pihak yang
menanggung akibatnya. Harus ada penelusuran mengenai bagaimana sertifikat dapat
diterbitkan dan bagaimana aset negara dapat berada dalam kondisi yang kemudian tumpang
tindih dengan hak masyarakat.
Penyelesaian Zona Merah seharusnya dilakukan bidang per bidang, bukan dengan
memperlakukan seluruh 5.506 sertifikat sebagai satu persoalan yang sama. Pemerintah perlu
membangun satu basis data dan peta yang dapat diverifikasi bersama oleh BPN, pemerintah
daerah, Pertamina, DJKN, serta masyarakat. Bidang yang terbukti berada di luar objek
bermasalah harus memperoleh kepastian untuk dapat kembali menggunakan haknya secara
normal. Sementara bidang yang benar-benar berada pada aset negara atau kawasan yang
memiliki kepentingan keselamatan harus diselesaikan melalui mekanisme hukum yang
transparan, termasuk penyelesaian terhadap hak dan kepentingan masyarakat yang terdampak.
Kepastian hukum tidak boleh hanya berarti negara mampu menerbitkan sertifikat, tetapi
juga harus mampu menjelaskan dan mempertanggungjawabkan status sertifikat tersebut ketika
muncul persoalan di kemudian hari. Masyarakat tidak boleh terus berada dalam keadaan
“memiliki sertifikat tetapi tidak dapat sepenuhnya menggunakan haknya”. Begitu pula negara
tidak boleh kehilangan kendali atas aset yang memang terbukti menjadi miliknya. Jalan
keluarnya bukan mempertentangkan warga dengan negara, melainkan memastikan bahwa
setiap klaim memiliki dasar hukum, setiap pembatasan memiliki prosedur, dan setiap warga
yang dirugikan memiliki jalan penyelesaian yang jelas.
E. Rekomendasi
Pemerintah perlu segera melakukan verifikasi dan pemetaan ulang terhadap seluruh
bidang tanah yang terdampak kebijakan Zona Merah secara individual, bukan memperlakukan
seluruh sertifikat dalam kawasan tersebut dengan status yang sama. Verifikasi tersebut perlu
melibatkan BPN, Pemerintah Kota Jambi, Pertamina, serta instansi yang berwenang mengelola
Barang Milik Negara (BMN), sehingga dapat diketahui secara jelas riwayat tanah, dasar
penerbitan SHM, status aset negara, serta posisi masing-masing bidang terhadap kawasan
keselamatan fasilitas Pertamina. Hasil verifikasi tersebut sebaiknya dituangkan dalam satu peta
dan basis data yang dapat menjadi rujukan bersama agar tidak terjadi perbedaan data
antarinstansi.
Terhadap bidang tanah yang berdasarkan hasil verifikasi tidak berada pada objek aset
negara maupun kawasan yang secara hukum harus dibatasi penggunaannya, pemerintah perlu
memberikan kepastian dengan membuka kembali pelayanan pertanahan yang sebelumnya
terhambat. Sebaliknya, apabila terdapat bidang tanah yang benar-benar berada pada objek
BMN atau kawasan yang memiliki pembatasan keselamatan, pemerintah perlu menjelaskan
dasar hukum dan status tanah tersebut kepada pemegang SHM secara terbuka. Penyelesaian
tidak seharusnya berhenti pada pemblokiran administrasi, tetapi harus disertai mekanisme
penyelesaian yang memberikan kepastian mengenai hak dan kewajiban masing-masing pihak.
BPN juga perlu memastikan bahwa setiap tindakan pemblokiran memiliki dasar
hukum, objek yang jelas, jangka waktu yang terukur, serta mekanisme keberatan atau
pengajuan pembukaan blokir yang dapat diakses oleh masyarakat. Pemegang SHM harus
memperoleh informasi yang memadai mengenai alasan tanahnya diblokir, instansi yang
mengajukan atau menetapkan blokir, serta langkah hukum maupun administratif yang dapat
ditempuh. Dengan demikian, masyarakat tidak berada dalam kondisi ketidakpastian hanya
karena baru mengetahui adanya pembatasan ketika hendak melakukan jual beli, balik nama,
pemecahan sertifikat, atau menggunakan tanah sebagai agunan.
Apabila dari hasil pemeriksaan ditemukan adanya persoalan administratif pada proses
penerbitan sertifikat atau pencatatan aset negara pada masa sebelumnya, pemerintah perlu
melakukan evaluasi secara transparan mengenai proses tersebut. Masyarakat yang memperoleh
SHM melalui prosedur resmi tidak seharusnya secara otomatis diposisikan sebagai pihak yang
bersalah atas adanya persoalan administrasi antara lembaga pemerintah dan pengelola aset
negara. Penyelesaian harus mempertimbangkan riwayat perolehan tanah, itikad baik pemegang
hak, serta akibat hukum yang timbul dari tindakan administrasi pemerintah sebelumnya.
Penyelesaian Zona Merah di Kota Jambi perlu diarahkan pada terciptanya kepastian
hukum, bukan sekadar mempertahankan atau mencabut pemblokiran. Pemerintah memiliki
kewajiban menjaga aset negara dan keselamatan fasilitas publik, tetapi pada saat yang sama
harus memberikan perlindungan terhadap warga yang memiliki bukti hak atas tanah. Karena
itu, setiap bidang tanah perlu memperoleh status hukum yang jelas, setiap pembatasan harus
memiliki dasar dan prosedur yang dapat dipertanggungjawabkan, serta masyarakat harus
diberikan ruang untuk memperoleh informasi, mengajukan keberatan, dan mendapatkan
penyelesaian apabila haknya terdampak.